Mračna nad hypotečním trhem
Teď a nebo nikdy! Česká národní banka je hlavním aktérem v historickém zlomu, který nastává – růst sazeb v kombinaci s omezením výše hypoték vůči hodnotě nemovitosti a nově i s omezením s ohledem na příjem dlužníka přináší na hypoteční trh nervozitu.Sazby rostou. Že sazby porostou, to se dalo očekávat. Kupodivu ale hlavním motorem růstu není inflace, ale slabá koruna. Ve výsledku nám to ale může být jedno – snaha udržet inflaci v rozumné míře nebo snaha posílit kurz koruny vede Českou národní banku k totožnému kroku – k navýšení sazeb. A zatímco u spořicích produktů banky spíše otálejí, u úvěrových navyšují nejlépe s předstihem. Nejpozději od září můžeme na hypotečním trhu čekat další (a zdaleka ne poslední) zdražení hypoték.
Šetřete, šetřete, šetřete. Ještě se to nepodařilo ČNB implementovat do zákona, i tak vehementně bankám doporučuje požadovat od žadatelů doložení vlastních zdrojů – většina bank už tedy dnes chce vidět, že má žadatel alespoň 10% záměru vlastních. Na pěknou úrokovou sazbu se dnes dostanete do 80% LTV (poměr úvěru a hodnoty zástavy), nad 90% LTV už banky nejdou. Stále ale najdete banku, které nebude vadit, že si k 80% od ní dalších 20% půjčíte jinde. Je otázkou času, kdy se ČNB podaří zákonem takovéto dofinancování zakázat – paradoxně tím nemálo spotřebitelů vystaví riziku, kdy veškeré pracně naspořené prostředky budou muset vydat, zbavit se tak svých rezerv a o to více se spoléhat na své budoucí příjmy při splácení úvěru.
Půjčujte, ale míň. Od října se zpřísní i posuzování schopnosti splácet žadatele o hypotéku. Připravte se na dvě nová pravidla – celková výše úvěru nesmí přesáhnout devítinásobek ročního čistého příjmu a součet všech splátek všech závazků nesmí přesáhnout 45% čistých měsíčních příjmů. U zaměstnance celkem rozumné pravidlo (v některých případech je i těch 45% hodně). U optimalizujících podnikatelů lze očekávat další ztížení možnosti úvěr získat.
Příklady táhnou. Uvažujme nemovitost, která stojí 3 mil. Kč. Abyste ji mohli pořídit, tak buď musíte mít našetřeno 600.000,- nebo mít jako dozajištění další nemovitost v hodnotě alespoň 750.000,- Kč (omezení 80% se týká hodnoty všech zástav, tedy 80% z 3,75 mil. jsou právě potřebné tři miliony). Jako průměrný čistý měsíční příjem (na třímilionovou hypotéku) ovšem budete muset doložit minimálně 27.800,- Kč (devítinásobek ročního příjmu jsou cca tři miliony). Máte-li např. 28.000,- Kč čistého, pak součet všech splátek nesmí navíc překročit 12.600,- Kč. Dejme tomu, že kromě plánované hypotéky jiné dluhy nemáte, pak taková splátka odpovídá hypotéce na 28 let – je-li vám více jak 42 let, pak máte nejspíš smůlu. Zachránit situaci může spolužadatel případně banka, která bude ochotná půjčit do vyššího věku než do sedmdesáti let.
Proč taková omezení? ČNB se obává přehřívajícího realitního trhu – pokud by v budoucnu došlo k výraznému ochlazení a k poklesu cen nemovitostí, tak by v kombinaci s hospodářskou recesí, propouštěním a snížené schopnosti úvěry splátce, teoreticky mohlo dojít k situaci, kdy hodnota nemovitostí, na kterých je zástava banka, nepokryje aktuální dlužné částky na nesplácených hypotékách. Ochránit pak takové opatření má samozřejmě banky, nikoli spotřebitele.
Jaké dopady lze čekat? Ztížení dostupnosti financování bydlení může mít dalekosáhlé následky. Zvyšuje se tím poptávka po pronájmu – to může být zajímavou příležitostí pro investory, a tedy pro nákup investičních bytů. Pro mladou začínající rodinu je soubor opatření ČNB velkou nepříjemností – pokud nemá to štěstí, že bydlí v rámci rodiny, tedy pokud musí platit nájem, pak nezbývá velký prostor na naspoření potřebných 20% a vidina vlastního bydlení se vzdaluje – přitom právě vlastní bydlení je jedním z top pilířů na vlastní zajištění na stáří.
Řešení je nasnadě. Místo až dvoumilionových úvěrů pro mladé, u kterých chce stát zástavu nemovitosti (čímž znemožňuje další financování prostřednictvím banky), by měl stát prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení půjčovat mladým rodinám právě oněch 20% záměru – formou nezajištěného úvěru, se snížením jistiny v případě narození potomka.
I Vy si zasloužíte výjimečně dobrou službu! Zavítejte k nám, na Partners market Turnov na nám. Českého ráje, poznáte svého parťáka ve financích, i jeho odbornost, a navíc zjistíte, že už nikdy nebudete muset do žádné banky nebo pojišťovny.12
12.8.2018
