Pobočka Partners Banky Turnov

Mám si vzít hypotéku teď, anebo ještě vyčkat?

Půjde sazba na hypotékách dolů? Klesnou ceny nemovitostí? Koupit, či nekoupit? To je to, oč tu běží. Za poslední měsíc je to nejčastější otázka, kterou mi klienti pokládají. Dokonce i já jsem sama ve fázi výběru nemovitosti, takže situaci bedlivě sleduji.

Načasování nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru má hned několik rovin:

1. Z pohledu úrokové sazby:

Česká národní sazba snížila 7.5.2020 2T repo sazbu z 1% na 0,25% p.a. (a předtím se dlouhodobě pohybovala na 2%). To znamená, že i „dlouhé“ peníze (tj. peníze, které odkládáme pro vzdálenou budoucnost) jsou dnes levné, tudíž banky mají prostor na snížení úrokových sazeb. Takže se nabízí vyvodit závěr, že sazba půjde ještě dolů, a tudíž je lepší ještě počkat.

Z velmi krátkodobého hlediska ano, nicméně… K dopadům pandemie Covid-19 bude rozhodně patřit i rostoucí počet nesplácených úvěrů. Aby banky pokryly ztrátu z nesplacených pohledávek, navýší rizikovou marži. To je běžná praxe. Takže i když je repo sazba nízká, pro koncového klienta bude sazba od komerčních bank vyšší. To znamená, že i když se nyní dokážeme dostat na sazbu 1,79% u 5-leté fixace, sazby spíše stagnují a budou s největší pravděpodobností růst.

2. Z pohledu ceny nemovitostí

Česká národní banka zmírnila doporučení pro komerční banky pro posouzení nových hypoték. Konkrétně se to týká hlavně těchto 3 ukazatelů:

• Limit ukazatele LTV (výše hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti) se zvyšuje na 90 % (z původních 80 %).
• Limity ukazatele DSTI (poměr celkové dluhové služby a čistého měsíčního příjmu žadatele o úvěr) se zvyšuje na 50 % (ze 45 %).
• Dosavadní limit ukazatele DTI (poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr) se ruší.

Vzhledem k tomu, že se jedná od ČNB pouze o doporučení, banky na to víceméně nereagují, a naopak své podmínky ještě zpřísňují. Např. UniCredit Bank zastropovala pro nové klienty LTV na 60% a Sberbank od 17.4.2020 dočasně pozastavila možnost zprostředkování nových hypotečních úvěrů a amerických hypoték úplně.

V důsledku koronavirových opatření hodně lidí přišlo nebo přijde o práci. I když mohou všichni klienti požádat o odklad splátek na 3 nebo 6 měsíců, je otázka, jak na tom budou za půl roku a jestli tito lidé budou moci své úvěry dále splácet. Tzn. lze očekávat, že přibude „motivovaných“ prodávajících, což bude mít dopad na nižší cenu nemovitostí. Poptávka po nemovitostech z důvodu nižší kupní síly způsobené vyšší nezaměstnaností také může polevit. Pokud dojde k poklesu cen nemovitostí, tak rozhodně spíše těch luxusních (velké rodinné domy, byty 5+1 apod.). U standardních panelových bytů a běžných rodinných domů, pokud vůbec dojde k poklesu, tak menšímu.

3. Z pohledu vlastního bydlení vs. nájemního bydlení

I kdyby se z ekonomického hlediska vyplatilo počkat, pokud řešíte své bydlení a objevíte nemovitost, ve které budete chtít bydlet, nějaké desetitisíce až nižší statisíce doporučuji neřešit. Tím nechci říct, že 100 000 Kč nejsou peníze, rozhodně jsou a nemalé. Z dlouhodobého pohledu je to však zanedbatelné. Vytanul mi na mysl jeden můj velmi konzervativní klient, který stále vyčkává. Už 2 roky platí nájem 16 000 Kč, čímž „vyhodil“ 384 000Kč. Než platit standardní tržní nájem, je VŽDY výhodnější zafinancovat vlastní bydlení, byť je to přes hypoteční úvěr.

Navíc vláda nyní schválila zrušení daně z nabytí nemovitosti (4% z kupní ceny), a to se zpětným účinkem od prosince 2019. Daňové odpočty zůstanou zachovány i u nových hypoték až do konce roku 2021. Takže pokud chcete využít možnost neplatit daň a odečíst si  úroky od základu daně, TEĎ je ten správný čas.

Pokud si nejste jistí, zdali jste připravení vzít si hypotéku a chtěli byste se o to s někým poradit, neostýchejte se, jděte na naše webové stránky https://www.partners-turnov.cz a kontaktujte nás.

Těšíme se na Vás!

Jana Soumarová a tým Partners market Turnov