Staňte se naší součástí

Dvakrát měř, jednou řež

Stavební spořitelna vám nabízí na úvěru úrokovou sazbu 1,99% p.a. Tak proč byste měli platit bance třeba 2,39% p.a. a ještě s vyšší splátkou? Že to nedává smysl?

Na následujících řádcích najdete propočty, které dokazují, že i v případě vyšší úrokové sazby můžete ve výsledku přeplatit méně. A nejde o žádný trik ani pokus vás jakkoli manipulovat. Příslovečný pes je zakopán v samotném principu překlenovacího úvěru (meziúvěru).

Procenta z čeho? Výše úrokové sazby vyjádřená v procentech p.a. není všechno, co by vás mělo zajímat. Zcela zásadní je totiž fakt, z jakého základu dané procento platíte. V případě hypotečního úvěru se základ (jistina neboli zůstatek úvěru) s každým měsícem snižuje. V případě překlenovacího úvěru platíte úrok ze stále stejné částky, klidně i po 16 letech placení.

Platíte i za to, co je vaše. Jeden z úhlů pohledu je tak paradoxní až bizarní. Se stavební spořitelnou máte uzavřené dvě smlouvy – stavební spoření (vkladový účet) a překlenovací úvěr. Stále to jsou ale smlouvy mezi dvěma stejnými subjekty, vámi a spořitelnou – když tyto smlouvy „dáme dohromady“, tak zjistíte, že vlastně platíte úrok i z toho, co už máte naspořeno (ano, k tomu přibude státní podpora a nějaký nízký úrok, zdaleka to ale nepokryje náklady na straně překlenovacího úvěru).

Příklad. Jan Horák si kupuje v Turnově byt za 2,5 mil. Kč. Rodiče mu vychází vstříc a dávají svůj dům jako nemovitost k dozajištění. Nepotřebuje tak vlastní zdroje a chce si půjčit celých 2,5 mil. Kč. Na co nejdelší dobu, úvěr od stavební spořitelny tedy na necelých 29 let, hypotéku na 30 let, se sazbami výše zmíněnými. Po 17 letech se překlenovací úvěr překlopí do řádného úvěru, kde na Honzu čeká úroková sazba 3,5% p.a. a splátka 14.000,- Kč. Těch prvních 17 let bude 4.000,- měsíčně dospořovat a zároveň platit úrok ve výši 4.145,83 Kč měsíčně, celkem 8.145,83 Kč měsíčně. Splátka hypotéky bude 9.737,7 Kč.

Abychom mohli provést srovnání na delší době, než je první fixace (u stavební spořitelny maximálně 6 let, u hypotéky klidně 10 let), pojďme pro jednoduchost uvažovat, že zůstanou úrokové sazby i po fixaci stejné (pokud by vzrostly, tak že vzrostou shodným přírůstkem a můžeme si tedy s přimhouřením obou očí dovolit takou změnu ve srovnání zanedbat).

Po 17 letech splácení zaplatí Honza stavební spořitelně na úrocích 845.750,- Kč (každý rok 49.750,- Kč). Bance na stejné době 790.433,- Kč (první rok 59.121,-, ale sedmnáctý rok už jen 32.273,- Kč). Z toho se mu 15% vrátí na daňové úlevě, i tak celkem stavební spořitelně zaplatí na úrocích oproti hypotéce o 47 tis. Kč více, přestože má sazbu o 4 desetiny procentního bodu nižší!

Můžete si teď pomyslet – dobře, ale vedle překlenovacího úvěru má ještě stavební spoření, se státní podporou 2.000,- ročně, s 0,5% p.a. úročením. To by mělo vyšší úroky alespoň částečně kompenzovat. A máte pravdu – pokud totiž započteme státní podporu, úročení, zaplacené úroky, daňovou úlevu, dostaneme se na oněch 17 letech k rozdílu 12.002,- Kč ve prospěch stavebního spoření (8.298,- Kč dělá jen rozdíl v daňových úlevách).

Přesto vychází hypotéka o fous lépe. Drtivá většina bank vám totiž hypotéku poskytne bez poplatku za zpracování, u stavební spořitelny v našem příkladu počítejte s poplatkem 15.000,- Kč (za uzavření stavebního spoření, ze kterého si Jan úvěr bere).

Honza tak v případě hypotéky zaplatí o (pravda směšné) necelé tři tisíce méně. Pokud by ale s bankou vyjednával a podařilo se mu získat úrokovou sazbu 2,19% p.a., vyplatí se mu hypotéka celkem o 62.996,- Kč.

Už jsme vás přesvědčili? Nedejte se! S jednou veličinou totiž v kalkulacích nepočítáme – s inflací, s časovou hodnotou peněz. Tisícikoruna zaplacená dnes má větší hodnotu než ta samá tisícikoruna zaplacená za 17 let. Časovou hodnotu peněz můžeme zanedbat pouze v případě, kdy by byly splátky po celou dobu totožné. Pokud byste rozdíl ve splátkách odkládali a zhodnotili alespoň 2,1% p.a., pak by vás obě varianty vyšly na stejné peníze.

Závěr? Zásadní životní finanční rozhodnutí nenechávejte na pocitech, vezměte v úvahu všechna pro i proti, většina pro rozhodování důležitých aspektů lze vyčíslit. Pozor na poplatky a dodatečné produkty, kterými stavební spořitelny i banky podmiňují slevy na úrokové sazbě. A taky zapomeňte na slovo garance – stavební spořitelna vám garantuje, že po 17 letech bude v řádném úvěru úroková sazba 3,5% p.a. Jen si vzpomeňte, jak spořitelny zatočily s „garancemi“ u vkladových účtů, kdy houfně smlouvy s vyšším úročením vypovídaly, navyšovaly poplatky za vedení. Jak držely (a stále drží) své klienty jako rukojmí a nenechaly je refinancovat překlenovací úvěry v situaci, kdy banky nabízely sazby pod 2% p.a. a klienti spořitelnám platili (a stále platí) klidně jednou tolik. A jsme u starého dobrého „důvěřuj, ale prověřuj“ a „dvakrát měř, jednou řež“.

15.7.2018

Další články

15.11.2018 Do důchodu na vlastní zodpovědnost

„To nejlepší, co můžeme pro své děti udělat, je postarat se především sami o sebe“. Tuto větu opakujeme klientům vždy, když na téma „podpory dětí“ narazíme. V poslední době ji skloňujeme stále častěji, i v souvislosti se zabezpečením se na penzi. Dost možná budeme zdraví, silní a budeme si chtít užívat, cestovat. A budeme k tomu potřebovat peníze. Třeba ale zdraví nebudeme, budeme závislí na pomoci druhých. A pokud nebudeme chtít zatěžovat svou rodinu, budeme opět potřebovat peníze. Peníze nejsou samy o sobě ani dobré ani špatné. Pokud s nimi pracujeme správně, dávají nám svobodu. A to je i úlohou dobrého finančního poradce – šťastní můžete být i bez něj, s jeho pomocí byste ale měli být svobodnější a svých cílů byste měli dosáhnout s větší jistotou. více

8.11.2018 Klíčem je diverzifikace

Inflace přes 2% p.a., na spořicích účtech sotva 1% p.a. Akcie na vysokých hodnotách, nejistý vývoj ceny zlata, dluhopisy bez potenciálu výnosu a předražené nemovitosti. Kde zhodnotit své peníze a nepodstupovat příliš velké riziko? Existuje pro tuto zdánlivě bezvýchodnou situaci nějaké efektivní řešení? Nejenže existuje, ale je prosté… klíčem k dlouhodobé ochraně vašeho majetku před inflací je diverzifikace – rozkládat rizika a nesázet na jednu kartu, ale investovat stejně chytře jako nejbohatší lidé na světě. více